나는 부동산과 맞벌이한다.[3]

나는 부동산과 맞벌이 한다/ 너바나/ 2015/ 시공사

 

 

나는 부동산과 맞벌이한다
배우자 대신 꼬박꼬박 월급을 가져오는 시스템 만들기
너바나, 2015, 시공사

 

 

어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다.
-알베르트 아인슈타인-

 

나는 부동산과 맞벌이한다. [2]

나는 부동산과 맞벌이한다. [2]

 

월급쟁이를 위한 재테크 노하우

수익률 계산하는 법

수익률 계산식

대출 제외 수익률(%)=(월세X12)/(총 매입액-보증금)X100

대출 포함 수익률(%)={(월세-월 이자)X12}/(총 매입액-보증금-대출금액)X100

*총 매입액=매입가+매입 경비(취/등록세+법무사비+중개수수료+이사비+수리비)

단, 임차 이후 수리비, 재산세 제외

 

대출 제외 수익률이 12% 이상이라면 아주 좋은 투자처, 10%이상이면 괜찮은 투자처이다.

 

나만의 기준 수익률 정하는 법

'은행 금리(2%) + 나의 인건비'를 감안해서 수익률이 10%이상은 되어야 한다. 부동산 중개사무소나 인테리어 업자와의 협상, 임차인 관리 등에 개인적인 시간과 노력이 부수적으로 들어가기 때문이다. 만약 본인의 인건비를 더 크게 잡는다면 목표 수익률이 더 높아져야 할 것이다. 은행 대출은 수익률 계산에서 제외하는 게 좋다. 보증금도 최소로 계산해서 투자 수익률을 계산하는 게 맞다. 은핸 대출 금액이 많을수록, 자기자본이 적게 들수록 수익률은 좋을 수 밖에 없다. 자기자본을 최소화해서 나온 수익률은 숫자 놀음일 뿐 본연의 투자 수익률이라고 할 수 없다.

 

 

직장생활과 투자를 병행하는 법

성공적인 투자의 4요소

성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는 돈, 시간, 노력, 경험이다. 경험은 앞의 세 가지를 적절히 이용한 후 얻어지는 것이다. 직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면 CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다. 

당신은 그저 이번 투자로 얼마의 돈을 벌 수 있을지만 따져보면 된다. 

가장 부족한 것이 시간인 직장인의 경우 자신을 위해 시간과 노력을 대신해줄 전문가와 함께 협력하기를 권한다. 이렇게 절약한 시간으로 좀 더 고부가가치를 창출할 수 있는 일, 자신만이 할 수 있는 일에 매진하는 것이 훨씬 현명한 선택이다. 

직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.  

 

부동산 투자, 언제 해야 할까?

돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나가는 것 같다. 따라서 투자할 때는 해당 가격이 싼 것인지 비싼 것인지를 자신의 기준에 맞춰서 고민해봐야 한다.

한국의 부동산 투자 시장에서의 성공과 실패는 투자자에게 나름의 투자 기준 유무에  따라 갈린다.

오직 자신이 발로 뛰며 찾은 정보와 많은 경험을 통해 세운 기준을 가지고 직접 선택해야 한다. 전문가들의 말을 전부 믿지는 말자. 그 전문가의 말에 공감이 됐다면 반드시 발품을 통해 자신의 투자 기준에 적합한지 검증해보는 과정을 거쳐야 한다.

 

부동산 투자의 굿 타이밍

가장 좋은 타이밍은 바로 사진의 준비가 완료되었을 때다. 오를 거라는 확신이 든다면, 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라. 다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 화깃ㄹ한 투자처를 찾아라. 

성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함'이고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이다. 80%이상의 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라. 투자의 성공 여부는 매입할 때 결정된다. 과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다. 

 

 

걱정 없는 임차인 관리 노하우

효율적으로 월세를 받을 수 있는 개인적인 노하우

1. 임차인 관리에 대한 과도한 공포심을 버려라.

많은 사람들이 부동산 임대사업에 대한 부정적인 생각과 막연한 두려움을 갖고 있다. 실제로 약 100명 이상의 임차인 중 98명은 문제없이 월세를 냈고 남은 2건도 초창기 이후로는 거의 문제가 발생하지 않는다. 임대인 관리에 신경을 써야 하지만 과도하게 공포감을 가질 필요가 없는 이유다. 

2. 계약서에 월세 연체시 특약 사항을 명시하라.

"임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다."

이렇게 명시하면 임차인에게는 두 가지 압박감이 밀려 온다. 월세를 내지 않을 경우 연체료까지 내야 한다는 것과 집주인이 강하게 대응할 수 있다는 것이다. 이렇게까지 이야기하면 대부분의 임차인들은 월세를 밀리지 않는다.

 

3. 은행의 입금 SMS 서비스를 사용하라.

은행마다 통장의 입출금을 문자로 통보해주는 SMS서비스가 있다. 건당 비용이 들긴 하지만 통장으로 월세가 들어오는 순간 금액을 문자로 확일할 수 있기 때문에 매우 유용하다.

 

4. 다양한 캘린더 앱을 이용하라.

네이버 캘린더, 구글캘린더, jorte 등 다양한 시간관리 앱이 있다. 매월 정해진 시간에 자동으로 월세 관련 팝업이나 스마트폰 알림 메시지가 뜬다. 메세지가 뜨면 전날 월세가 들어왔는지 알아보면 된다.

 

5. 월세 일자를 매월 말일로 정하라.

직장인 중 대부분은 매달 25~30일에 월급을 받기 때문에 월세를 받기 용이할 뿐더러 한 달 내내 월세가 들어왔는지 체크하는 것보다 매월 1일 SMS 문자를 통해 월세가 들어왔는지 체크해서 관리하는 것이 부담이 줄어든다. 

 

6. 임차인을 선별하여 받아라.

인터넷 직거래 사이트를 통해 들어온 임차인 중에는 고의로 보증금을 적게 걸고 월세를 연체한 뒤 나중에 야반도주를 하는 경우가 있다고 한다. 임차인이 통상보다 보증금을 적게 걸거나 보증금 엇는 임차를 원한다면 당신의 정신 건강을 위해 과감히 거절하는 것이 좋다. 최악의 상황으로 명도소솔을 진행하게 될 경우 약 6개월의 시간이 소요된다. 임대인이 보낸 송달을 임차인이 받지 않을 경우 그 이상이 걸릴 수도 있다. 따라서 보증금은 최소한 '월세 X 10' 정도의 금액을 받아두는 것이 좋다.

 

7. 월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라.

특히 첫 달부터 속을 썩이는 경우 상대방은 상습범일 가능성이 크다. 그럴 때는 재빠르게 법적 절차를 밟아야 한다. 

연체 2개월 시 : 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부

연체 2개월 + 2주 : 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행

연체 3개월 시 : 가처분 집행

이후 : 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행

 

8. 연체하는 임차인도 사람임을 잊지 마라.

합리적인 선에서 임대인의 권리를 보장하고, 임대인의 자존심까지 건드리지 않도록 주의하길 바란다. 월세를 내지 못한 임차인을 비난하기보다 이 문제를 함께 해결할 수 있는 방법을 찾아보다. 최악의 경우로 치달을 경우엔 계약을 해지하고 합리적인 절차에 따라 임차인을 내보내는 방법을 써야 할 것이다. 임대사업자는 보증금을 이미 가지고 있기 때문에 미리 여러 가지 조치를 해둘 경우 크게 손해 볼 일이 없다. 

 

 

나는 부동산과 맞벌이한다.[4]

나는 부동산과 맞벌이한다.[4]